Jumat, 17 Desember 2010

Aspek Hukum Pendaftaran Tanah

A.Pengertian dan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
a)Pengertian pendaftaran tanah
Dalam Pasal 1 diberikan rumusan mengenai pengertian pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah yang susun, termasuk pemberian surat pada bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membenahinya.
Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan suatu bidang terbatas.
Hak atas tanah adalah hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-pokok Agraria, selanjtnya disebut UUPA. Yang meliputi:
1.hak milik,
2.hak guna usaha,
3.hak guna bangunan,
4.hak pakai,
5.hak sewa,
6.hak membuka tanah,
7.hak memungut hasil hutan,
8.hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang diebutkan dalam Pasal 53.
b)Pelaksanaan pendaftaran tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (”initial regrisration”) dan pemeliharaan dan pendaftran tanah (”maintenance”). ( Pasal 11).
Pendaftaran tanah yang pertama kali adalah kegiatan pendaftran yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum terdaftar berdasarkan PP10/1961 dan PP ini.
Pendaftaran tanh untuk pertama kali dilaksanakan meliputi pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.
Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah desa/kelurahan.
Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali memgenai satu atau beberapa objek pendaftran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/keseluruhan secara individual atau massal.
Pendaftaran tanah secara sistematik diutamakan, karena melalui cara ini akan dipercepat perolehan data mengenai bidang-bidang tanahyang akan didaftar dari pada melalui pendaftaran tanah secara seporadik.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaiakan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Perubahan itu misalnya terjadi sebagai akaibat beralihnya, dibebaninya atau berubahnya nama pemengang hak yang telah didaftar, hapusnya atau diperpanjangnya jangka waktu hak yang sudah berakhir, pemecahan, pemisahan dan pengabungan bidang tanah yang haknya sudah didaftar.
Ada beberapa hal yang diperlukan untuk dipertimbangkan dalam kaitannya dengan pelaksanaan pendaftaran tanah ini, antara lain:
1.Menegaskan adanyqa peran serta masyarakat dalam kegiatan pendaftaran tanah, sebagaiman banyak disebutkan dalam berbagai peraturan perundang-undangan seperti Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1982 tentang Lingkungan Hidup atau Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1990 Tentang Konservasi Sumber Daya Alam Hayati dan Ekosistemnya.
2.Bilamana pendaftaran tanah, kita lihat sebagai kewajiban bagi setiap pemegang hak, maka apabila ada pemegang hak yang melalaikan kewajibannya perlu ada sanksi terhadapo kelalaiannya.
3.Membuka lebih banyak kemudahan dalam pelaksaan pendaftaran tanah, sehingga masyarakat lebih bergairah untuk mendaftarkan tanahnya walaupun tanpa menguranggi prinsip ketegakkannya kepastian hukum dan kepastian hak tanah.
B.Dasar Hukum Pendaftaran Tanah
Dasar hukum pendaftaran ialah UUPA Pasal 19 yang meliputi: Pasal 19 (1): ”Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerinteh daiadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah”
Pasal 19 (2): Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini meliputi:
a)pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
b)pendaftaran hak-hak atas tanah dan pemeliharaan hak-hak tersebut;
c)pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pasal 19 (13): Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengigat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaranya menurut pertimbangan Menteri Agraria.
Pasal 19 (4): Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasud dalam ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari biaya-biaya tersebut.
C.Tujuan Diselenggarakan Pendaftaran Tanah
Dalam peraturan pemerintah yang menyempurnakan pp 10/1961 ini, tetap dipertahankan tujuan diselanggarakannya pendaftaran tanah sebagai yang ada hakikatnya sudah ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA. Yaitu bahwa pendaftaran tanah merupakan tugas pemerintah, yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan, rincian pendaftaran tanah seperti yang dinyatakan dalam Pasal 3 adalah:
1.Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, suatu rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, agar dengan mudah membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2.Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam pengadaan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3.Untuk diselenggarakan tertib administrasi pertanahan. Terselenggarannya pendaftaran tanah secara baik merupakandasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan.
Di dalam Pasal 4 juga dirincikan tentang tujuan diselenggarakannya pendaftran tanah, yaitu:
(1)Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana dimaksud dalan Pasal 3 huruf a kepada pemegang hak atas bersangkutan dibirikan sertifikat hak atas tanah.
(2)Untuk melaksanakan fungsi informasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf b pada fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.
(3)Untuk mencapai tertib administrasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf c, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan milik atas satuan rumah susun wajib terdaftar.
D.Asas-asas Pendaftaran Tanah
Menurut Pasal 2 pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asa sederhana, aman, mutahir dan terbuka.
Asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama hak atas tanah.
Asas aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftara tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
Asa terjangkau dimaksudkan keterjangkauan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftran tanah harus bisa terjangkau oleh pihah yang memerlukan.
Asas mutahir dimaksudkan diselenggarakan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan keseimbangan dalam pemilihan datanya. Dan data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutahir. Untuk itu perlu diikiti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yanag terjadi dikemudian hari. Asas ini menuntut pula dipeliharaannya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesui dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat, dan itu yang berlaku pula pada asas terbuka.
E.Objek pendaftaran tanah
Objek pendaftran tanah meliputi:
2.bidang –bidang tanah yang punyai Hak Milik, Hak Guna, Hak Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;
3.tanah hak pengelolahan;
4.tanah wakaf;
5.hak milik atas satuan rumah susun;
6.hak tanggungan;
7.tanah negara.
Berbeda dengan objek-objek pendaftaran tanah yang lain, dalam hal tanah Negara pendaftran dilakukan dengan cara membukukan bidang tanh yang bersangkutan dalam daftar tanah. Untuk Negara tidak disediakan buku tanah dan karenanya juga tidak diterbitkan sertifikat. Objek pendaftaran yang lain di daftar dengan membukukannya dalam peta pendaftran dan buku tanah. Serta menerbitkan sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya.
F.Kekuatan Pembuktian Sertifikat
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam Pasal 32 ayat (1) diberikan penjelasan resmi mengenai arti dan persyaratan pengertian ”berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat” itu. Dijelaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuqat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur buku tanah yang bersangkuatan.
Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Prosedur untuk memperoleh sertifikat tanah diawali dengan:
1.Para pemilik tanah atau para memegang hak atas tanah mengisi belangko permohonan sertifikat tanah untuk hak milik, atau hak guna bangunan (HGB), atau hak guna usaha (HGU), atau hak sewa dan seterusnya.
2.Surat keterangan kepala desa/lurah mengenai pemiliknya.
3.Penyerahan surat bukti pemiliknya, biasanya berupa surat segel aslinya, atau akta notaris.
4.Melampirkan gambar situasi tanah yang mau disertifikatkan.
5.Mengisi blangko permohonan pengukuran.
6.Mengisi blangko Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT).
Sementara itu Undang-undang mengenal dua macam sertifikat tanah yaitu: (1) Sertifikat Sementara dan (2) Sertifikat Tetap atau biasa disebut Sertifikat saja. Apakah persamaan dan perbedaan antara kedua macam sertifikat tanah tersebut? Persamaannya terletak pada, bahwa baik sertifikat sementara maupun sertifikat tetap kedua-duanya merupakan keputusan pemerintah, yaitu keputusan bupati atau walikotamadya kepala daerah tingkat II masing-masing daerah di mana terletak tanah tersebut, dan selanjutnya bupati atau walikotamdya mendelegasikan wewenang pengurusan dan pengaturan masalah-masalah agraria kepada Kerpala Sub Direktorat Agraria dari Kantor Agraria Kabupaten atau Kantor Agraria Kotamadya. Sedangkan perbedaannya terletak pada, bahwa sertifikat sementara adalah sertifikat tanah yang diberikan kepada yang berhak menerimanya, atas tanah di suatu desa yang ”belum diukur”, belum ada surat ukurnya, hanya baru ada ”gambar situasi” (GS) dari desa saja. Juga dikatakan sementara karena didesa itu belum diadakan pengukuran tanah persil demi persil yang menyeluruh dan secara lengkap kadasteral, sedangkan sertifikat tetap adalah sertifikat tanah yang sudah diukur, sudah ada surat ukurnya, di desa tersebut telah diadakan pengkuran tanah persil demi persil secara lengkap kadasteral.
G.Penyelenggara dan Pelaksana Pendaftaran Tanah
1.Penyelenggara pendaftaran
Sesuai ketentuan Pasal 19 UUPA pendaftaran tanah diselenggarakan oleh pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (Pasal 5).
2.Pelaksanaan pendaftaran tanah
Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain. Yaitu kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat nasional atau melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan, misalnya pengukuran titik dasar teknik dan pemetaan fotogrametri.
Dalam melaksakan tugas tersebut Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP 24/1997 ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Misalnya pembuatan akta PPAT sementara, pembuatan akta ikrar wakaf oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, Pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) oleh notaris, pembuatan Risalah Lelang oleh Pejabat Lelang, dan ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik oleha Panitia Ajudikasi (Pasal 6).
3.Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Yang dimaksud dengan pejabat ini seperti yang tersebut pada Pasal 1 Peraturan Menteri Agraria No. 11 Tahun 1961 (tentang bentuk akta, TLN No. 2384) adalah Penjabat Pembuat Akta Tanah bisa disingkat PPAT. Menurut Pasal 3 Peraturan Menteri Agraria No. 10Tahun 1961, yang dapat diangkat sebagai pejabat adalah:
•Notaris
•Pegawai-pegawai dan bekas pegai dalam lingkungan Departemen Agraria yang dianggap mempunyai pengetahuan yang cukup tentang peraturan-peraturan pendaftaran tanah dan peraturan-peraturan lainnya yang bersangkutan denga persoalan peralihan hak atas tanah.
•Para pegawai pamongpraja yang pernah melakukan tugas seorang pejabat.
•Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan Menteri Agraria.
4.Panitia Ajudikasi
Dalam Pasal 8 ditetapkan, bahwa dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi, yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN atau Pejabat yang ditujuk.
Hal-hal mengenai pembentukan Panitia Ajudikasi serta susunan, tugas dan kewenangannya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri 3/1997 Pasal 48 s/d 54.
Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya (Pasal 1 angka 8).
Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik diperlukan bantuan suatu Panitia Ajudifikasi, karena pada umumnya pendaftaran secara sistematik bersifat masal dan besar-besaran, hingga dengan demikian tidak akan terganggu tugas rutin Kantor Pertanahan.
---------------------------------
DAFTAR PUSTAKA
Kartini Muijadi dan Gunawan wijaya, 2005, Hah-Hak atas Tanah, PT.Kencana, Jakarta.
Prof. Boedi Harsono, 2005, Hukum Agraria Indonisia, PT. Djambatan, Jakarta.
Bachasan Mustofa, 1988, Hukum Agraria Perspektif, PT. Remaja karya, Bandung
Soejana,SH.MH dan H Abdurrahman, SH Prosedur pendaftaran,
Urip Santosa, S.H., M.H., hukum agraria & hak-hak atas tanah, 2005, Kencana, Jakarta.
Soeprapto, 1986, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Praktek, penerbit penulis

1 komentar:

  1. mungkin diperbanyak lagi reperensinya agar kami orang awam tahu lebih banyak tentang aspek hukum pendaftaran tanah,biar nanti tdk di tipu lagi oleh orang-orang yang serakah,,tp saya bersyukur ada program semacam ini dapat menambah wawasan kami,,dan terima kasih banyak.

    BalasHapus