Rabu, 01 Desember 2010

Hak-Hak Tanah Menurut UUPA

A.Hak Milik
Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (dengan ketentuan-ketentuan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial). Turun temurun artinya dapat diwariskan oleh waris yang punya hak. Ini berarti hak milik tidak ditentukan jangka waktu. Terkuat artinya bahwa hal ini tidak mudah hapus terpenuh menunjuk pada luasnya wewenang yang diberikan pada subjek yang mempunyai hak milik atau pemilik tanah yang mempunyai hak untuk “berbuat bebas” artinya boleh mengasingkan tanah miliknya kepada pihak lain dengan jalan menjualnya, mengibahkan, menukarkan dan mewariskannya.1
Menurut ketentuan pasal 20 UUPA yang berbunyi:
1.Hak milik adalah turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipounyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6.
2.Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.
Hak milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain diatas bidang tanah hak milik yang dimilikinya tersebut (dapat berupa hak guna bangunan atau hak pakai, dengan pengecualian hak guna usaha) yang hampir sama dengan kewenangan Negara (sebagai penguasa) untuk memberikan hak atas tanah kepada warganya.2
Tetapi hak ini tidak mutlak karena tanah juga mempunyai fungsi sosial, misalnya seseorang tidak bebas memanfaatkan tanahnya jika itu mengganggu atau mencemari lingkungannya. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 6, yang berbunyi sebagai berikut: "Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial."3
Peralihan hak milik atas tanah diatur dalam pasal 20 ayat (2) UUPA. Dua bentuk peralihan hak milik atas tanah dapat dijelaskan sebagai berikut:
1.Beralih, artinya berpindahnya hak milik atas tanah dari pemiliknya dapa pihak lain dikarenakan suatu peristiawa hukum. Beralihnya hak milik atas tanah yang telah bersertifikat harus didaftarkan kekantor pertanahan kabupaten atau kota setempat dengan melampirkan suatu keterangan kematian pemilik tanah yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, surat keterangan sebagai ahli waris yang dibuat oleh pejabat yang berwenang bukti identitas para ahli waris sertifikat tanah yang bersangkutan.
2.Dialihkan/pemindahan hak, artinya berpindakhnya hak milik atasa tanah dari pemiliknya kepada pihak dikarenakan adanya suatu oerbuatan hukum. Berpindahnya hak milik atas tanah karena dialihkan/pemindahan hak harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat Pembuat Akta Tanah (PTAT) kecuali lelang dibuktikan dengan berita acara lelang yang dibuat oleh pejabat kantor lelang.4
Yang dapat mempunyai subjek hak tanah hak milik menurut UUPA dan peraturan pelaksanaanya adalah:
1.Perseorangan; hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (pasal 21 ayat (1) UUPA)
2.Badan-badan hukum; pemerintah menetapkan badan-badan hokum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (pasal 21 ayat (2) UUPA).5
Hak milik dapat terjadi melalui tiga cara sebagai mana yang disebutkan dalam pasal 22 UUPA yaitu :
1.Hak Milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat, hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibbing). Contoh: pembukaan tanah oleh seseorang.
2.Hak Milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah, hak milik atas tanah yang terjadi disini semula berasal dari tanah Negara. Contoh: keputusan pemerintah yang memberikan hak milik kepada seseorang tertentu.
3.Hak Milik atas tanah terjadi karena ketentuan Undang-Undang, hak milik atas tanah terjadi karena Undang-Undang yang telah menciptakannya sebagai mana yang diatur dalam pasal I, pasal II, dan pasal VII ayat (1) Ketentuan-ketentuan konversi UUPA. Contoh: hak ergendom milik warga Negara Indonesia sekarang dikonvensi menjadi Hak Milik.6
Hak milik atas tanah juga dapat terjadi melalui dua cara yaitu:
1.Secara origanair, terjadinya hak milik atas tanah untuk pertama kalinya menurut hukum adat, penetapan pemerintah dan karena Undang-Undang.
2.Secara derivative, suatu objek hukum memperoleh tanah dari objek hukum lain yang semula sudah berstatus tanah hak milik misalnya: jual beli, tukar-menukar, hibah, pewarisan.7
Hak Milik atas tanah dihapus apabila tanahnya jatuh kepada Negara dan apabila tanah musnah. Tanah jatuh kepada Negara apabila:
1.Karena pembebasan atau pencabutan hak milik untuk kepentingan umum.
2.Karena diterlantarkan oleh pemiliknya (disengaja tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan sifat dan tujuan haknya).
3.Karena pelanggaran terhadap larangan pengasingan tanah kepada orang asing (pasal 26 ayat (2)).
4.Karena penghibahan dari pemiliknya.8
B.Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak atas tanah selanjutnya yang diatur dalam UUPA adalah Hak Guna Usaha yang pengertiannya dijadikan dalam pasal 28 UUPA yang berbunyi:
1.Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 28 guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
2.Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit lima hektar, dengan kletentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan jaman
3.Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Dari pengertian diatas dapat diketahui bahwa yang dinamakan dengan Hak Guna Usaha adalah hak yang diberkan oleh Negara kepada perusahaan pertanian, perikanan atau perusahaan peternakan untuk melakukan kegiatan usaha di Indonesia.9
Jangka waktu pemberian Hak Guna Usaha dapat ditemukan dalam ketentuan pasal 29 UUPA yang menyatakan bahwa:
1.Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun
2.Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun
3.Atas permintaan pemegang hak dan mengigat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun.
Dari rumusan pasal 29 UUPA tersebut dapat diketahui bahwa Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu antara 25 tahun hingga 35 tahun, dengan ketentuan bahwa Hak Guna Usaha tersebut setelah berakhirnya jangka waktu 25 tahun hingga 35 tahun tersebut, masaih dapat diperpanjang untuk masasa 25 tahun berikutnya.10
Subjek Hak Guna Usaha menurut pasal 30 UUPA, ayat (2) PP No. 40 tahun 1996 adalah:
1.Warga Negara Indonesia
2.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum di Indonesia)
Bagi pemegang Hak Guna Usaha yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek Hak Guna Usaha maka dalam 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Kalau hal ini tidak dilakukan maka Hak Guna Usaha di hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah Negara.11
Hak guna usaha di hapus karena:
1.Jangka waktu berakhir
2.Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syaratnya tidak dipenuhi
3.Dilepas oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4.Dicabut untuk kepentingan umum
5.Tanahnya diterlantarkan
6.Tanah musnah
7.Ketentuan dalam pasal 30 ayat (2).12
Kewajiban pemegang Hak Guna Usaha berdasarkan pasal 12 ayat (1) PP No. 40 tahun 1996, pemegang Hak Guna Usaha untuk:
1.Membayar uang pemasuklan kepada Negara
2.Melaksanaka usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
3.Mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usa yang baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kreteria yang ditetapkan oleh instansi teknis
4.Membangaun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
5.Memelihara kesuburan tanah mencegah kerusakan sumberdaya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkyungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
6.Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan Hak Guna Usaha
7.Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna usaha kepada Negara sesudah hak guna usaha di hapus.
8.Menyerahkan sertifikat Hak Guna Usaha yang dihapus kepada kantor pertanahan
C.Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah salah satu hak atas tanah lainnya yang di atur dalam UUPA memurut ketentuan pasal 35 UUPA yang berbunyi:
1.Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
2.Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling la,ma 20 tahun
3.Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain
Dapat diketahui yang dinamakan dengan hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu selama 30 tahun jadi dalam pemilikan bangunan beda dari pemilikan hak atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan.
Yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah
1.Warga Negara Indonesia
2.Badan hukum yang didirikan menurut hukun indonesi dan berkeduduklan di Indonesia
Hapusnya hak guna bangunan karena:
1.Jangka waktunya berakhir
2.Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karean sesuatu syarat tidak dipenuhi
3.Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4.Dicabut untuk kepentingan umum
5.Diterlantarkan
6.Tanahnya musnah
7.Tanah tersebut jatuh ketangan orang atau badan hokum yang tidak memenihi syarat dan dalam jangka waktu lewat dari 1 tahun taidak melepaskan hak guna bangunan tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.13
Menurut UUPA pasal 37 hak guna banguna terjadi karena:
1.Mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, karena penetapan pemerintah
2.Mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Uasaha itu yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.14
D.Hak Pakai
Hak Pakai diatur dalam pasal 41, 42 dan 43 UUPA. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau menurut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik oaring lain yang memberikan hak dan membebani kewajiban yang ditentukan dalam surat ketetapan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah.15
Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu (diberikan dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apa pun).17
Peralihan Hak Pakai kepada pihak lain hanya dapat dilakukan dengan seizin pejabat yang memberikannya untuk tanah yang dikuasai langsung untuk Negara atau apabila hal ini dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan untuk tanah milik.17
Yang dapat mempunyai hak pakai berdasarkan pasal 42 UUPA ialah:
1.Warga Negara Indonesia
2.Orang asing yang berkedsudukan di Indonesia
3.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4.Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.18
Terjadinya Hak Pakai berdasarkan atas tanahnya dapat dijelaskan sebagai berikut:
1.Hak pakai atas tanah Negara, Hak Pakai diberikandengan keputusan pemberian hak oleh Badan Pertahanan Nasional.
Berdasarkan pasal 55 PP No. 40 tahun 1996, factor-faktor penyebab hapusnya Hak Pakai, yaitu:
1.Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian
2.Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktunya berakhir
3.Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir
4.Hak pakainya dicabut
5.Diterlantarkan
6.Tanahnya musnah
7.Pemegang hak pakai tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak pakai.19
E.Hak Sewa untuk Bangunan
Hak Sewa Untuk Bangunan diatur dalam pasal 44 dan 45 UUPA. Seorang atau suatu badan hokum mempunyai hak sewaatas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Pembayaran sewa ini dapat dilakukan dengan cara: satu kali atau pada tiap waktu tertentu, dan sebelum atau seesudah tanahnya dipergunakan. Perjanjian sewa tanah tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.
Yang mempunyai hak sewa antara lain:
1.Warga Negara Indonesia
2.Orang asing yang berkedsudukan di Indonesia
3.Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
4.Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.20
Hak Sewa Untuk Bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan tanah yang tertulis antara pemilik dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan, yang tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemeresan. UUPA tidak mengatur bentuk perjanjian tertulis dalam Hak Sewa Untuk Bangunan.21
Faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan, adalah:
1.Jangka waktunya berakhir
2.Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan
3.Dilepaskan oleh pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan sebelum jangka waktunya berakhir.
4.Hak Milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum
5.Tanahnya musnah.22
-------------------------------
1.Elise T. Sulistiani, Petunjuk Petunjuk Praktis Menyelesaikan Perkara Perdata, hlm 132
2.Karini Mulyadi. Gunawan Widjaja, Hk-Hak Atas Tanah, hlm. 29
3.http://okusi.net/garydean/works/HukumAgraria.html
4.Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, hlm 91
5.Ibid, hlm 93
6.Ibid, hlm. 94
7.Ibid, hlm 96
8.Bahcan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif, hlm. 40
9.Karini Mulyadi. Gunawan Widjaja, Hk-Hak Atas Tanah, hlm. 149
10.Ibid, hlm. 153
11.Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, hlm 99
12.Bahcan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif, hlm. 41
13.Elise T. Sulistiani, Petunjuk Petunjuk Praktis Menyelesaikan Perkara Perdata, hlm 142
14.Karini Mulyadi. Gunawan Widjaja, Hk-Hak Atas Tanah, hlm. 147
15.Bahcan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif, hlm. 42
16.Elise T. Sulistiani, Petunjuk Petunjuk Praktis Menyelesaikan Perkara Perdata, hlm 144
17.Bahcan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif, hlm. 42
18.Ibid,
19.Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, hlm 123-124
20.Bahcan Mustafa, Hukum Agraria dalam Perspektif, hlm. 43
21.Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, hlm 127-128
22.Ibid, hlm 129

1 komentar:

  1. untuk tanah girik
    bagaimana hukumnya, apalagi di kampung banyak yang belum bersertifikat, lalu apakah bisa hak atas tanah dikuatkan dengan SHM.

    BalasHapus